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[부동산 투자] HOA에 대한 이해

이상하리만큼, 정말 이상기온으로 유난히도 추웠던 캘리포니아 겨울이었다. 만물이 오랜 겨울잠에서 깨어나듯이, 잠재되어 있었던 바이어들이 움직이기 시작하는 봄이 왔다. 펜데믹 시기를 전후로 집값이 많이 올랐다. 게다가 요즘은 HOA(Homeowners Association·주택 소유자 협회)도 많이 올랐다. 오늘은 HOA에 대해서 간단하게 설명하고자 한다.     HOA는 주거 지역이나 단지에서 소유주들이 공동으로 관리하고 유지하는 공동체다. HOA는 주택 소유자들 간의 규제와 관리를 위해 설립되며, 일반적으로 거주자들에게 회비를 부과하여 공동 시설의 유지 보수 및 운영에 사용된다.     HOA에서는 다양한 역할을 한다. 첫 번째 ‘시설 및 공동 지역 유지보수’로 공동 시설 및 공공 공간(수영장, 테니스 코트, 운동실 등)의 유지 보수를 책임진다. 두 번째 ‘규정 및 규제관리’로 주택 소유자들의 거주와 관련된 규정 및 규제를 관리하고 집행한다. 이는 건축 규칙, 정원관리, 주차 정책 등을 포함한다. 셋째 ‘회비 관리’로 매달 또는 일정한 기각에 회비를 부과하여 공동 시설 유니 보수 및 운영에 사용한다. 이러한 회비는 주택 소유자들에게 부과되며, 공동체의 운영과 유지에 사용된다. 넷째 ‘ 분쟁 조정’으로 이웃 간의 분쟁인 규정 위반에 대한 해결을 돕는다. 이는 주로 이웃 간의 소송을 피하기 위해 조정 및 중재를 통해 이루어진다.   HOA회비의 가격 결정은 주로 HOA의 이사회나 관리 회사에 의해 결정된다. 이사회는 주택 소유자들로 구성되어 있으며, 회비를 결정하기 위해 회의를 개최하고 투표를 한다. 일반적으로 회비는 매년 또는 몇 년마다 조정된다. 이 조정은 주로 공동체의 필요와 예산을 고려하여 이루어진다. HOA 회비는 주로 각 주택의 크기나 유형, 위치에 따라 다를 수 있다. 특히 고층 빌딩의 경우 유지 보수 및 운영에 더 큰 비용이 발생할 수 있다.     만약에 HOA 회비를 안 내게 되면 다음과 같은 일이 발생할 수 있다. 첫째, 회비를 제때 납부하지 않은 주택 소유자들에 대해 연체료 및 벌금을 부과한다. 둘째, HOA 회비를 납부하지 않은 주택 소유자들에 대해 공동 시설의 이용을 제한할 수 있다. 셋째, 만약 주택 소유자가 HOA 회비를 지불하지 않고 계속해서 규정을 위반하는 경우는 법적 조처를 할 수 있다. 이는 소송을 통해 미납 회비를 회수하거나 주택 소유자에 대한 강제 집행을 포함할 수 있다.   따라서 HOA 회비를 제때 납부하고 그에 따른 규정을 따르는 것이 중요하다. 마지막으로, HOA가 적절한 준비금(RESERVED FUND)을 유지하지 않으면, 셀러가 집을 팔 때 바이어가 융자를 받기가 어려울 수 있다. 융자 회사들은 주택 구매자가 HOA 회비를 지불할 수 있는 능력을 확인하기 위해 HOA의 재정 상태를 검토한다.   만약 이때 HOA가 예상치 못한 유지 보수나 수리 비용이 발생할 경우, 회비가 급격하게 증가해 버린다면 이는 바이어가 부담하기 어려운 추가 비용을 초래할 수 있기 때문이다. 따라서, HOA는 내 집을 꾸준하게 유지해주는 ‘안전장치’라고 생각하는 것이 좋겠다.   ▶(213)254-7718   캐티 리/ 드림부동산부동산 투자 공동시설 고층빌딩 주택 소유자들 공동 시설 미납 회비

2024-04-10

재산세 감면 등 4개 법안 입법

 최근 열린 콜로라도 주의회 특별 회기에서 통과된 재산세 감면 등 여러 법안들이 제러드 폴리스 주지사의 서명으로 입법됐다. 덴버 abc 뉴스 등 지역 언론 보도에 따르면, 폴리스 주지사는 지난 21일 밤 재산세 인상을 제한하는 법안을 포함해 콜로라도 주민들에게 실질적인 도움을 제공하는 법안 패키지에 서명했다. 장기적인 재산세 감면을 골자로 하는 주민발의안 HH는 지난 11월 7일의 선거에서 주민투표에 부쳐졌으나 유권자들은 거의 20%포인트의 표차로 이를 거부했다. 그러나 폴리스 주지사가 서명한 법안 패키지는 주거용 건물에 대한 재산세 평가율(residential assessment rate)을 6.765%에서 6.7%로 낮췄다. 또한 세금이 부과되지 않는 주택 가치의 부분을 1만5,000 달러에서 5만5,000 달러로 늘렸다. 개인 주택 소유자가 얼마나 절약할 수 있는지는 거주 지역과 주택 가치에 따라 다르지만 주의원들은 대부분의 주택 소유자가 수백 달러를 절약할 것으로 기대할 수 있다고 말했다. 그러나 많은 주택 소유자들은 부동산 가치 상승으로 인해 여전히 작년보다 더 많은 금액을 지불할 가능성이 높다. 이번에 제정된 법안은 그러한 증가를 제한할 뿐이다.      폴리스 주지사는 부동산 소유자들이 재산세 납부에 도움이 되도록 약 800달러로 추정되는 내년 TABOR(납세자 권리장전) 환급금을 사용할 수 있다고 제안했다. 폴리스 주지사는 또, TABOR 환급을 모든 납세자에게 동일하게 적용하는 법안에도 서명했다. 이 법안은 특히 임차인(renters)과 저소득층에게 도움이 될 것이라고 전했다. 주의회 입법위원회의 분석에 따르면, 5만1,000 달러미만의 연소득을 올리는 사람들의 TABOR 환급액은 $200 이상, 5만1,001~10만4,000 달러 연소득자에게는 30 달러가 각각 늘어날 것으로 예상된다. 반면, 연소득 10만4,000 이상인 주민들은 줄어들게 되며 30만9,000 이상 소득자는 TABOR 환급액이 가장 큰 폭으로 감소할 것으로 보인다. 즉, 30만9,000 달러가 넘는 연소득을 올리는 부부의 경우 TABOR 환급액이 2,068 달러 감소하게 된다. 이 법안을 지지한 재비어 매부리 주하원의원(민주당)은 “이 환급금으로 식료품 구입, 신용카드 대금 지불, 필요한 자동차 수리를 받을 수 있을 것이다. 이것은 소득 수준에서 가장 낮은 곳에 있는 사람들을 돕는 방법으로 특히 생계를 유지하기 위해 애쓰는 사람들에게 도움이 될 것”이라고 말했다.       이밖에도 폴리스 주지사는 콜로라도의 근로소득세 공제(earned income tax credit) 확대 법안과 주재무국이 내년에 세금 연기 프로그램(tax deferral program)을 지원할 수 있도록 돕는 또 다른 법안에도 서명했다. 그러나 주지사는 임차인들을 위한 추가 긴급 임대 지원 예산으로 3,000만 달러를 제공하는 법안에는 21일 서명하지 않았다. 하지만 민주당이 장악한 주의회가 다른 법안과 함께 강력히 입법을 주장하고 있어 결국 서명할 것으로 예상된다. 주지사에게 이첩된 이 법안들은 모두 그가 소속된 민주당의 주도로 발의돼 주상·하원에서 통과된 것이다. 한편, 공화당이 발의한 재산세 경감 법안 등 다른 법안들은 위원회 심의 단계에서 모두 폐기됐다. 이와 관련, 바버라 커크메이어 주상원의원(공화/웰드카운티)은 “공화당 의원들이 제안한 법안들이 이번 특별 회기에서 승인됐더라면 주택 소유자들에게 더 큰 재산세 감면을 제공하는 동시에 로컬 정부에도 유연성을 제공했을 것이다. 하지만 민주당과 폴리스 주지사가 정치적 점수를 얻는 기회로 활용한 것으로 보인다”고 비판했다. 이은혜 기자재산세 법안 주택 소유자들 재산세 감면 법안 패키지

2023-11-27

계획없이 집 꾸미다 '텅장' 된다

바야흐로 쇼핑의 계절이 다가왔다. 매번 꼭 필요해서 고심 끝 장만한 물건인데도 대청소 때면 언제 샀는지 조차 기억나지 않는 물건이 옷장이며 창고에서 혹은 거라지에서 속속 발견된다. 그러나 식료품에서부터 가구까지 클릭 한 번으로 1~2일이면 쇼핑 아이템이 현관문 앞까지 배송되는 요즘, 쇼핑의 유혹을 이기기란 쉬운 일이 아니다. 2014년 LA타임스 보도에 따르면 온라인 쇼핑이 보편화 되면서 자녀 장난감부터 종이 클립에 이르기까지 가구 당 소유한 물건은 평균 30만개인 것으로 나타났다. 특히 주택 소유자들의 경우 인테리어를 위해, 월동 준비를 위해 다양한 주택 관련 아이템들을  사들인다. 그리곤 어떤 물건은 사놓고 사용하지 않는 경우도 있고 쇼핑 후 후회했으나 몇년 뒤 이를 잊어버리고 똑같은 물건 사길 반복하기도 한다. 최근 고뱅킹레이트(gobankingrates.com)이 게재한 주택 소유자들이 구입 후 후회하는 아이템들을 알아봤다.     ▶야외 놀이 기구     어린 자녀가 있는, 혹은 손자.손녀들을 있는 시니어들은 뒷마당에 멋진 놀이터를 만드는 것은 오랜 꿈일 수 있다. 그러나 막상 비싼 돈 들여 뒷마당에 나무 미끄럼틀이며, 그네를 갖다 놓으면 투자대비 실망만 안겨 줄 수 있다. 부동산 투자 회사 어위닝(awning.com)의 투자전략가 데니스 시르시코프는 "놀이 기구들은 적게는 2000달러에서 많게는 1만5000달러를 호가한다"며 "그런데 설치 후 한 달도 사용하지 못하고 방치되는 경우가 많다"고 말한다. 이어 그는 "그렇게 시간이 흐르면서 집을 팔때 다음 집주인에게 이를 싼 가격에 넘길 생각만 하게 되는 것이 현실"이라고 전했다.   ▶간이 실외 수영장   뒷마당 수영장에 대한 로망으로 간이 수영장(Above-Ground Pool)을 구입하는 이들도 적잖다. 그러나 큰 맘 먹고 비싼 돈 들여 이를 설치한 집주인들 역시 얼마 안가 후회한다고. 1년중 사용 기간은 그리 길지 않은 반면 관리에 손이 많이 가기 때문. 또 어린 자녀들 역시 얼마 안가 흥미를 잃고 사용하지 않는 경우가 많은데다 관리 소홀 시 주택 미관도 해친다. 시르시코프 투자전략가는 "간이 수영장은 관리 시간 대비  사용 기간은 그리 길지 않다"며 "또 사용하지 않는 계절엔 철거해야 하기 때문에 손이 많이 가 한번 철거 후 다시 사용하지 않게 되는 경우가 비일비재 하다"고 말했다.     ▶야외 히터     팬데믹 기간동안 집에 머무는 시간이 늘면서 패티오, 뒷마당 등에서 사용 가능한 야외 벽난로, 화덕, 야외 키친 등 야외 생활공간을 위한 지출이 크게 증가했다. 특히 쌀쌀한 밤 혹은 겨울철 뒷마당 이용을 위해 히터를 설치하는 경우가 많은데 이 역시 구입 후 후회하는 소비자들이 많은 편이다. 부동산 개발업체 블루 래더(Blue Ladder) 빌 사무엘 대표는 "주택 야외 공간에 히터를 설치할 경우 건축법에 의해 특정 높이를 유지해야 하는데 그러다보니 막상 히터의 열기가 공중으로 분산돼 보온 효과가 그리 크지 않은 편"이라며 "비용 대비 효율이 좋지 않을 수 있으므로 설치전 전문가와 상담을 통해 결정하는 것이 좋다"고 조언했다.   ▶고급 가전   집 구입 후 혹은 주방 업그레이드를 계획하면서 가장 먼저 생각하는 것중 하나가 바로 가전제품 교체. 특히 글래스 도어와 와이파이가 장착된 스마트 냉장고, 레스토랑 스타일 오븐, 최고급 식기 세척기 등과 같은 고급 가전에 대한 로망이 있는 이들이라면 수천 혹은 수만달러를 호가하는 고급 가전 투자에 돈을 아끼지 않는다. 그러나 수백 달러짜리나 비싼 가전 제품이나 10년 쯤 지난 후엔 교체해야 한다. '부동산 중개인처럼 생각하기(Think like a REALTOR)' 저자 제이슨 겔리오스 부동산중개인은 "집 구매 후 대부분 주택 소유자들은 가전 제품 쇼핑에 지나치게 몰두하고 과도한 지출을 하는 경향이 크다"며 "그리고 얼마 안가 그렇게까지 많은 돈을 쓸 필요가 없다는 것을 깨닫고 후회하는 경우를 많이 봤다"고 밝혔다. 이어 그는 "가전 구입도 부동산 구입처럼 얼마나 자주 편리하게 사용할지, 투자대비 효율은 어떤지를 꼼꼼히 살펴 본 후 구입을 결정해야 후회하지 않는다"고 말했다.   ▶소형 가전   텅장(통장이 텅 비는 것) 유발 아이템은 비단 고가의 가전 제품만은 아니다. 평소 자주 사용하지 않는 전기포트, 미니 오븐, 아이스크림 메이커, 브레드 메이커 등 구입만 하면 우리 집 주방이 전문 식당 혹은 힙한 베이커리로 변신할 것 같은 기대에 부풀어 산 많은 소형 가전 역시 얼마 안가 후회하게 되는 대표 아이템들. 더욱이 아마존 쇼핑이 보편화되면서 브랜드별 가격 비교는 물론 반짝 세일 등 다양한 프로모션으로 인해 '이값은 안 사면 손해'라는 굳은 신념으로 무엇에 홀린듯 클릭을 부르게 한다. 와이버젯팅(whybudgeting.com) 데미안 서윈 대표는 "많은 이들이 에어프라이어, 믹서기, 슬로우 쿠커, 파스타 메이커 등을 주방 필수 가전이라 믿는다"며 "그러나 이미 알고 있듯 이런 제품들은 사놓고 캐비닛에 수년 간 방치되는 경우가 부지기 수"라고 말했다. 이어 그는 "이런 제품들을 사기 전 얼마나 사용하게 될지, 이를 위한 예산 등을 미리 짜 계획적인 소비를 하는 게 무엇보다 중요하다"고 조언했다. 이주현 객원기자계획 아이템 쇼핑 아이템 뒷마당 수영장 주택 소유자들

2022-11-30

지진대비 주택 보수에 3천불 지원…가주 정부 ‘EBB’ 프로그램

지진에 대비해 주택을 보수하는 주민들은 최대 3000달러의 그랜트를 받을 수 있다.     LA타임스는 가주 500개의 집코드 주민들은 주정부 프로그램 ‘지진 브레이스+볼트(Earthquake Brace+Bolt·EBB)’를 신청해 지진 대비 주택 보수 지원금을 받을 수 있다고 20일 보도했다. 해당 지원금은 ‘리트로핏(Retrofit)’이라는 작업을 위해 제공된다. 이는 지반과 주택의 바닥 프레임을 볼트로 고정하는 것을 뜻한다. 지진으로 집이 땅에서 미끄러지거나 지반에서 분리되는 것을 방지해주는 목적으로, 남가주에서는 이 작업에 평균 3000~5000달러가 든다.   신청 마감은 다음 달 29일까지다. 원하는 주민들은 웹사이트(earthquakebracebolt.com)를 통해 신청할 수 있다.   LA한인타운 지역인 90004, 90005, 90006, 90019, 90020 등에 거주하는 주민들도 신청 자격이 된다.   전문가들에 따르면 지난 1971년 실마 지진부터 2014년 나파 지진에 이르기까지 여러 캘리포니아 지진 가운데서 이런 보수 작업을 하지 않은 주택 소유자들의 피해가 컸다.   보통 지반과 건물 하단 사이에는 크롤 스페이스를 만드는 짧은 ‘크리플 벽(cripple wall)’이 있다. 하지만 이 부분이 종종 땅에 단단히 고정돼있지 않아 지진 발생 시 건물이 흔들리면서 마치 무릎이 부러진 것처럼 집이 밀려나곤 한다.       가주 내 이런 결함을 가진 주택은 약 120만채에 달한다.     전문가들은 지진에 취약한 건물은 대체로 1980년 이전에 지어진 경우이고, 1940년 이전에 건축된 경우 더 심각한 상태일 것으로 진단했다.   한편, EBB 프로그램은 연방 재난관리청(FEMA)에서 8000만 달러의 자금을 받아 운영된다. 특히 연 소득 7만2000달러의 저소득 주민의 경우 자격이 된다면 리트로핏 작업 비용 전액을 지원받을 수 있다.   장수아 기자지진 집코드 집코드 주민들 보수 작업 주택 소유자들

2022-10-21

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